Dans un département tourné vers le tourisme balnéaire comme les Landes, de nombreux restaurateurs n’exploitent leur établissement que durant la “saison”, quelques mois par an, souvent du mois d’avril à la fin du mois de septembre.
Tous ne sont pas propriétaires des locaux dans lesquels ils exercent leur activité. Ils concluent alors un contrat de location avec le propriétaire des murs, verbalement ou par écrit.
Il va sans dire qu’il ne s’agit pas d’un contrat de location tel qu’on les conçoit habituellement pour les locaux à usage d’habitation.
Ces conventions sont la plupart du temps régies par les règles spécifiques du bail commercial issus des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.
Toutefois, il est possible de ne pas conclure le contrat de mise à disposition des locaux sous l’égide du statut des baux commerciaux et de lui préférer un contrat de bail saisonnier ou bien, lorsque l’acte est conclu avec une personne publique, un contrat d’occupation précaire.
Il est parfois de l’intérêt du preneur de voir requalifier la convention qui le lie au propriétaire des locaux en bail commercial, en raison de ses règles protectrices en faveur du locataire.
Principalement, cette modification ouvre droit pour le locataire à une indemnité d’éviction dans le cas où le preneur lui demanderait de quitter les lieux.
L’indemnité d’éviction, prévue par l’article L 145-14 du Code de commerce, consiste en une indemnisation, d’un montant conséquent, visant à dédommager le preneur pour le fait d’avoir à quitter les locaux dans lesquels il exploite son activité professionnelle, ce départ pouvant occasionner des conséquences financières néfastes.
L’action en requalification est toutefois enfermée dans un délai d’action strict. Elle se prescrit en effet par deux ans à compter de la conclusion du contrat litigieux, conformément à l’article L 145-60 du Code de commerce.
Ainsi, si le restaurateur a bénéficié de plusieurs contrats de location, même verbaux, qui se concluaient chaque année, il devra agir, dans le meilleur des cas, dans les deux ans de la conclusion de la première convention, ou bien dans les deux ans de la conclusion de la dernière convention. Dans ce cas, la requalification ne pourra concerner que le dernier contrat en date.
Par conséquent, si l’action en requalification d’un contrat de location de locaux commerciaux est ouverte au locataire, celui-ci devra prendre garde d’agir dans les délais requis, à peine de se voir opposer la prescription de sa demande et donc, d’être privé du bénéfice de l’indemnité d’éviction.