Les baux d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989. Ce texte d’ordre public ne peut connaître de dérogations.
Il prévoit en outre pour le locataire et le bailleur diverses obligations.
L’article 6 de ce texte oblige notamment le bailleur à remettre au locataire “un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.
La décence du logement et la lutte contre les “passoires thermiques” sont garanties au locataire, qui en contrepartie, doit également respecter certaines obligations.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met ainsi à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de bail, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, énumérées de façon non exhaustive, par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Les réparations d’importance restent à la charge du bailleur. Toutefois, pour qu’il soit en mesure de réaliser ces travaux en cas de sinistre, le locataire doit l’informer de la survenance de ce dernier.
En effet, le bail d’habitation, et plus généralement tout contrat, suppose une « certaine coopération » entre les parties qui doivent s’informer l’une l’autre lorsque survient un évènement que l’autre contractant a intérêt à connaître pour la bonne exécution de la location.
Cette obligation d’information s’explique par la loyauté que se doivent le bailleur et son locataire pour la bonne exécution du contrat.
Si un sinistre survient dans le logement loué, comme un dégât des eaux par exemple, le locataire devra en informer son bailleur, et cela même si son assurance habitation prend en charge les réparations.
Si le locataire ne respecte pas cette obligation d’information et que le dommage s’aggrave, sa responsabilité civile pourra être engagée. En effet, son silence n’aura pas permis au bailleur d’agir et de prendre les mesures propres à éviter l’aggravation. Le locataire pourrait ainsi être condamné à régler une partie des travaux de remise en état du logement.